深八条下龙光地产的不确定性

深八条下龙光地产的不确定性

从10月4日深圳出台“深八条”楼市调控政策算起,已经一个月有余,随着调控政策的逐渐发力,深圳楼市成交量大幅下跌,此前借助深圳火爆楼市的开发商,在一路狂飙猛涨之后突然陷入了寒冷的冰封期,尤其是曾经拿下地王项目的品牌房企,未来走向尤其值得关注。

龙光地产作为深圳当地的品牌开发商,以善抢地王为名,但随着“调控季”的到来,如何在调控季平衡地王带来的资金压力,十分考验开发商的财技。

业绩与市场共振

在谈龙光地产前,先看看新政后深圳楼市的数据。

深圳市规划和国土资源委员会11月1日发布的数据显示,10月份,深圳新建商品住宅成交均价环比下降9.72%,成交量同比下降22.1%;约七成二手住宅业主调低报价,成交量同比下降6.2%。

另据统计机构数据显示,10月份深圳楼市新房均价为55611元/平米,相当月半年前的水平,南山区环比下调幅度达到25%。

市场普遍关心的问题是,龙光地产由于可销售资源中超过70%货值位于深圳区域,会不会随着深圳楼市的调控进入同步下调。

回顾历史表现来看一下龙光地产的业绩与深圳楼市的共振频次有多高?

2014年深圳楼市成交均价23972元/平米,同比上涨10.97%,成交量41881套,同比微降约12%;同年龙光地产合约销售额增加约1.1%至人民币133.49亿元,营业额增加约12.4%至人民币124.98亿元;

2015年深圳新房住宅成交66450套,同比上涨58.7%,全市成交均价33426元/平,同比上涨39.4%;2015年龙光地产全年合约销售额205.1亿元,同比上涨53.6%;年度收入为人民币145.74亿元,较去年同期增长 约16.6%;

再到今年6月份,深圳一手住宅均价为每平方米6万1756元,环比上涨10%,同比上涨101%,而整个上半年,深圳一手住宅价格升幅高达45%;上半年龙光地产合同销售额人民币约143.9 亿元,较去年同期大幅增长约71.0%。

“从这些数据来看,龙光地产的业绩与深圳楼市的冷热度基本协同,而且2014年、2015年的总土地储备差别不大,只是深圳地区可售资源占比上升比较快,因为2015年随着深圳楼市的上行去得较大增幅。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从上述逻辑来看,如果深圳楼市的未来下行幅度较大,则龙光地产将受到较大程度的波及。

现金流压力

另外一个担心的问题就是,龙光地产的土地支出占销售额的比例较大,在未来下行周期的楼市中,如何维持现金流。

今年上半年,龙光地产拿下3宗土地,其中1幅在深圳,土地总建筑面积约为124万平方米,总投资金额为162亿,龙光地产上半年收益仅有为63.63亿亿元,拿地金额约为上半年销售额的2.5倍。

另有媒体统计,2014年到2016年上半年,龙光地产近两年合计拿地金额已高达310.7亿元,同期总销售额约为481.9,拿地资金约占销售的64%。

为了缓解资金压力,龙光地产共发行四次公司债,总额约为74亿元,其中10月份发行的14亿元公司债票面利息仅为3.4%。

此外,龙光地产还通过股权合作,向平安大华出售广东省惠州(楼盘)市大亚湾项目10%股权,获得45亿元注资。

业内人士认为,对于龙光地产来说,其短期战略是冲倒深圳销售前三甲的席位,也就年销售额在200亿元~300亿元左右,但由于地块储备区域过于集中,其调整空间相比布局广泛的房企来说就小了很多,未来走向的不确定性将会大增。

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