“两极分化”的美国房地产市场:房价复苏,但不平衡的态势依然如故

“两极分化”的美国房地产市场:房价复苏,但不平衡的态势依然如故

本文转自微信公众号“商业周刊中文网”

在美国最大的100个大都市区中,有97个都市区的房价出现了上涨。而房价涨幅较小让购房者能够有更高的负担能力。

想要进一步证明美国房地产市场复苏的不均衡态势,下面就是证据:

2000年以来,在美国居住成本最昂贵的10个大都市区,经过通货膨胀调整后的房价中位数上涨了63%,而在居住成本最低廉的10个大都市区,房价中位数仅增长了3.6%。

这个结果以及下列图表所示的其他数据,都来自哈佛大学联合住房研究中心(Joint Center For Housing Studies)在6月16日发布的“美国住房状况”年度报告。虽然居住成本昂贵的沿海城市房价大幅上涨,可是许多城市中心区的房价依然滞后。美国五个大都市区中有三个的房价仍然低于经济衰退前的高峰水平,而低收入社区的房价表现更为糟糕。

与此同时,房租占到月收入50%的美国人人数接近历史最高记录,如果联邦政府削减住房,或者城市发展部(Department of Housing and Urban Development)取消了为数十万人提供的租房补贴,那么情况可能会变得更糟。租房需求持续增长,会导致租金越来越高。

不过好消息是(虽然也不怎么好),在美国热门大都市区以外的许多地方,房价增长缓慢,对于更多的家庭来说,这意味着待售房屋的价格依然相对低廉。

2000年1月至2016年12月,美国大都市区房价走势严重分化(百分比)

  注:房价采用CpI-U总指数(不包含住房)进行通货膨胀调整

这份报告指出,在美国最大的100个大都市区中,有97个都市区的房价出现了上涨。从全美来看,名义上房价恢复到了经济衰退前的峰值。但是,对房价进行通货膨胀调整后就会发现,实际房价比过去的峰值低了16%。

  美国房价上涨的态势也不均衡:房地产网站Trulia于2017年5月发布的报告显示,全美范围内,每三所住宅价格只有一所恢复到了峰值水平。不过,哈佛大学的报告显示,房价上涨主要集中在高收入社区。

另一方面,涨幅较小让购房者能够有更高的负担能力。实际上,哈佛大学的这份报告指出,美国大都市区59%的家庭有能力购买中位数价格的住房,而每五个大都市区中,就有一个是75%的家庭能够购买这样的住房。(在这个案例中,该报告对住房负担能力的定义基于5%的首付款和每月抵押贷款支出不超过家庭收入的36%。)

  不过这份报告也指出,许多地区的房地产市场也受到低库存的困扰,部分原因是新开工房屋的建设速度缓慢:在截至2016年的10年间,美国新增房屋数量低于1990年后的任一10年。

虽然有相当多的美国人将月收入的一半用来支付房租,但这个数字在2015年略有下降,减少到1110万人。可是相比2001年,还有49%的美国家庭承受着更加沉重的租房负担,这些家庭绝大多数的年收入不到3万美元。

  无论收入高低,无论房屋是自己的还是租来的,住房开支超过月收入一半的家庭必然会牺牲其他支出。如果最贫困的家庭减少住房开支,他们可以把额外的钱用于医疗保健等必需品。住房开支不到月收入30%的家庭在医疗保健方面的支出比其他家庭要高出两倍。

那些希望以新增出租房屋的形式得到帮助的家庭可能要再等一段时间。

美国的独栋出租住宅曾经在房屋止赎危机后大幅增加,可是在2015年(该报告提供数据的最近年份)出现了下降。这份报告显示,低租金住房正在被价格更昂贵的房屋所取代,因为这才是赚钱之道。(编辑:刘瑞)

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