保利投顾研究院:2020年6月及半年房地产市场看点

保利投顾研究院:2020年6月及半年房地产市场看点

  6月及半年看点

  1. 6月东莞冲刺表现湾区最红,珠中江“中考”不理想

半年“中考”东莞冲刺成绩最为亮眼,6月商品住宅成交同比增速成交跑赢供应,供求同环比均实现 “大满贯”,成交同环比增幅近50%。广州6月商品住宅供求同比增速分别为72%、1%,成交勉强持平同期,被供应远远“甩在身后”。珠中江“中考”不理想,整体6月商品住宅成交同比下降超30%。

2.上半年逆市中广州新增供应积极,成交东莞唯一同比为正

大湾区9城上半年供应整体偏紧,唯独广州供应同比为正,增幅为10%,市场供应充足,白云、番禺、黄埔供应放量;成交端上半年东莞无疑是“最闪亮的星”,跟随深圳市场逆市飘红,热度攀升,尽管经受疫情冲击,仍能实现成交上半年同比上升5%,但7月初政府已调控打压。

  3.大湾区土拍规模达“峰值”,多城处于成交高位

大湾区2020年上半年土地集中放量特征显著,同比增长65%,多城推出优质地块,区域土拍热度持续;6月整体达到2019年以来的成交高潮,单月同比翻倍,环比增长83%,其中深莞惠江4城单月成交达到2018年以来的峰值水平,东莞量价齐飙。

  1、楼市动态

  1.1 全国视角

全国监测重点40城上半年成交1.31亿㎡,同比下降16%。6月成交3366万㎡,环比上涨11%,同比上涨2%,端午假期叠加年中节点冲刺,市场延续五月热度,单月成交连续两月超2019年平均水平,市场重新回归正轨。

分区半年表现来看,华东多数城市成交量已与去年同期看齐;华南、华北与西部核心城市,如深莞、济南、青岛、成都等热度较高,区域内三四线城市加快推货,但去化表现分化。6月除东北、海西外,其余区域单月成交基本恢复到位。

图:全国监测40城商品房分区成交情况(万㎡)


备注:华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山

数据来源:保利投顾研究院监测整理

1.2 大湾区楼市

  1.2.1. 大湾区整体成交

 半年表现:

  疫情冲击下,大湾区9城上半年商品住宅成交同比跌幅2成,深莞惠领先带动恢复。

2020年上半年,大湾区9城商品住宅成交面积2559万㎡,同比下降19%。其中上半年深莞惠领先带动恢复,同比降幅最小,为12%;其余两个区域同比降幅约20%,广佛肇成交规模逐年下降。

图: 大湾区9城半年度商品住宅成交情况(万㎡,%)


数据来源:保利投顾研究院监测整理

6月表现:

  6月三大区域走势有分歧,东莞为代表的环深热度同环比飙升,珠中江半年节点表现疲软。

6月大湾区9城商品住宅成交面积648万㎡,环比上涨12%,同比下降7%,降幅持平5月,各城半年冲刺表现差异明显。

成交环比方面,各城积极加推,广深周边区域成交表现突出,整体成交热度提升,环比增幅分别为14%和18%;珠中江环比持平。

成交同比方面,深莞惠表现亮眼,同比增长14%,东莞跟随深圳,热度飙升,大湾区3大区域内率先成交回正,且增幅颇大;广佛肇同比持平;珠中江则半年节点表现疲弱,同比下降34%,降幅扩大31个百分点。

图: 大湾区9城月度商品住宅成交情况(万㎡,%)


数据来源:保利投顾研究院监测整理

  1.2.2. 大湾区9城表现

   半年表现:

上半年逆市中广州新增供应积极,成交东莞唯一同比为正。

供应端:受疫情影响,大湾区多城上半年供应偏紧,同比处于负区间,唯独广州供应同比为正,增幅为10%,市场供应充足。深圳供应短缺明显,上半年供应同比下降超50%,佛肇惠珠供应同比下降约30%。

成交端:2020年上半年,大湾区9城中东莞无疑是“最闪亮的星”,供应持平情况下,成交在经历逆市冲击下同比上升5%;深圳、江门成交基本持平,降幅小;多数城市普遍同比降幅为20%,珠海由于受外部需求不足影响,成交严重受挫,上半年同比下降42%。

图: 大湾区9城半年度商品住宅供应情况(万㎡,%)


数据来源:保利投顾研究院监测整理

  图: 大湾区9城半年度商品住宅成交情况(万㎡,%)


 数据来源:保利投顾研究院监测整理

 6月表现

年中节点,大湾区9城普遍积极加推冲业绩,供应环比增幅明显;成交冷热分化,东岸东莞同环比热度飙升,西岸珠中江肇“中考”成交相对乏力。

供应端:除江门外,多城6月供应环比飘红,开发商普遍积极供货,应对疫情冲击下的“中考”,惠州供应环比增幅达127%;广州表现亮眼,同比增幅为72%,白云、番禺、黄埔供应增量显著,深圳则同比下降45%。

成交端: 随供应放量,大湾区9城除中山及肇庆外,6月环比成交上扬,其中广佛、深莞惠同环比基本为正,东莞热度高涨,同环比增幅近50%;珠中6月成交同比降幅超30%。

 图:大湾区9城6月商品住宅供求情况


 数据来源:保利投顾研究院监测整理

2、土地动态

大湾区2020年上半年土地集中放量特征显著,6月整体达到2019年以来的成交高潮;其中深莞惠江6月达到2018年以来的峰值水平,东莞量价飙升。

2.1 大湾区成交

 半年表现:

大湾区9城2020年上半年共成交200宗宅地,规划建面达2958万㎡,同比增长65%。

分区域看,广佛肇、深莞惠上半年的成交量均达到2018年以来半年度成交峰值,同时市场热度较高,多城拍出高溢价地块。深莞惠的半年度成交量更是2019年同期的2.44倍,三城均达到2018年以来的月度宅地成交高位。

珠中江上半年成交365万㎡,较2019年同期涨幅约1成,表现较为稳定。

图:大湾区9城半年度宅地成交建面(万㎡)


数据来源:保利投顾研究院监测整理

 6月表现

大湾区9城6月共成交58宗宅地,规划建面达1038万㎡,同比翻倍,环比增长83%,为2019年以来月度成交高峰。其中:

广佛肇:成交302万㎡,同比增幅15%,环比连续第二个月下滑,但仍处于土拍规模较高水平。

深莞惠:成交534万㎡,为2018年以来最高位,较2019.11月的次高位321万㎡超出213万㎡。其中,东莞、惠州、深圳均有放量,分别成交225、206、103万㎡。

珠中江:成交201万㎡,为2018年以来的次高峰,仅次于2019年12月峰值268万㎡。其中,江门成交8宗,共167万㎡,为2018年以来月度峰值。

图:大湾区9城月度宅地成交建面(万㎡)


备注:标黄为年度峰值

数据来源:保利投顾研究院监测整理

2.2 城市表现

6月东莞、惠州宅地成交超200万㎡,广州、江门超150万㎡,佛山、深圳超100万㎡,成交均有放量。珠海、肇庆、中山成交均不足30万㎡,表现较平静。

东莞量价齐飙,宅地成交11宗、规划建面225万㎡,位列9城土拍总量之首,亦为东莞2018年以来成交峰值,是成交次高峰106万㎡(2018年8月)的2.1倍,整体溢价率30%,厚街、塘厦地块楼面价接近新房价。国铁保利以66亿元竞得巨无霸虎门TOD地块;深圳前海控股竞得塘厦两宗相邻地块,溢价率超80%,建面约27万㎡。

惠州以宅地13宗、规划建面206万㎡的成交量紧随其后。其中,惠城区9宗、博罗3宗、惠阳1宗,中海、华润置地、佳兆业、星河等房企落子。华润置地以总价27.19亿元拿下惠城区鹿江沥南岸商住地块,楼面地价近8000元/㎡,刷新近年惠州楼面单价。

广州、江门、佛山、深圳6月成交处100-200万㎡区间。其中,广州与江门地块多为底价成交;佛山顺德陈村华阳路东侧地块由阳光城(000671,股吧)以100%溢价率拿下;深圳成交6宗宅地中有5宗由深圳人才安居集团拿下,光明区长圳TOD地块则由深圳地铁以底价62.56亿元竞得。

珠海、肇庆、中山6月成交量小于30万㎡。其中珠海成交2宗共25万㎡,分别位于保税区及斗门,由华发、南光置业分别摘得;东原地产首进肇庆拿下四会12万㎡宅地;星河以4.59亿元摘得中山南头9.2万㎡宅地。

图:大湾区9城月度宅地成交建面(万㎡)


数据来源:保利投顾研究院监测整理

2.3 土拍排行

2020上半年Top10总价排行榜中,广州上榜4宗、佛山3宗、深圳2宗、东莞1宗。

从地块总价门槛看,榜单前三名门槛70亿元,分别为深圳前海地块116亿元、广州荔湾广船一期地块82亿元、广州番禺汉溪大道北地块总价75亿元。

从拿地企业看,国企及头部房企发力,广船、深圳地铁、保利、中海、中交以及恒大均有斩获。

表:上半年大湾区9城总价TOp10地块排名


数据来源:保利投顾研究院监测整理

企业竞价热情高涨,Top10门槛溢价率为47%,Top5地块溢价率均超80%。中型房企如阳光城、卓越、佳兆业、龙光等竞价积极。

从上榜地块城市看,佛山、东莞各占5宗,土地市场热度较高。从成交时间看,Top5的高溢价地块,成交时间集中于5-6月,佛山、东莞两市土地市场热度持续升温。

  表:2020年上半年大湾区9城溢价TOp10地块排名


 备注:已剔除个人购置小体量高溢价地块,选取规划建面≥5.0万㎡地块

数据来源:保利投顾研究院监测整理

3、后市研判

(1)市场端:深莞市场热度过高被政府出手调控打压,预期后市趋于冷静;广州区域分化延续,增城压力大,白云竞争激烈;江肇后市供应增加,将理性定价换取市场份额。

(2)土地端:多城经历了6月以及上半年的集中放量后,7月市场将有所放缓,整体挂牌量明显减少,但广州仍有超10宗地块待成交。

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